Neue Anlage-Optionen für Stiftungen: digitale Immobilieninvestments

Von Heiko Krajewski, Senior Manager Investor Relations Exporo AG

Immobilien bieten für Stiftungen planbare kontinuierliche Erträge und Wertsteigerungen. Allerdings ist die Kapitalbindung sehr langfristig und bei einem Direkterwerb sind Erfahrungen in der Verwaltung zwingend erforderlich. Insbesondere kleinere Stiftungen hatten daher bisher kaum Alternativen zu Immobilienfonds, da es an einfachen, transparenten und gemeinschaftlichen Investitionsmöglichkeiten in Immobilien fehlte.

Eine neue digitale Anlageoption, welche Immobilien flexibel investierbar macht – das digitale Crowdinvesting für Immobilien – macht diese moderne Anlageform auch für (kleinere) Stiftungen interessant.

Wie funktionieren digitale Immobilieninvestments?

Der Ursprungsgedanke lässt sich gut in den Satz fassen: „Was der einzelne nicht vermag, vermögen viele“. Statt eines einzelnen großen Investors beteiligen sich viele kleine Privatanleger an einem Projekt. Was als Modell zur Finanzierung von Start-ups mit wenig Kapital begann, hat sich in den vergangenen Jahren immer mehr in anderen Bereichen etabliert – so auch in der Immobilienbranche, heute der größte und wachstumsstärkste Bereich in Deutschland für digitale Investitionen. Exporo ist Deutschlands führende Plattform für digitale Immobilieninvestments. Seit Gründung im November 2014 wurden bereits über 318 Millionen Euro Finanzierungsvolumen (Stand Februar 2019) digital vermittelt – Exporo hat damit einen Marktanteil von rund 70 Prozent in Deutschland. Nach vier Jahren ist aus dem Gründerteam ein 130 Mitarbeiter umfassendes Unternehmen geworden. Darüber hinaus hat Exporo Ende 2017 ihre vollständige KWG-32-Zulassung erhalten und ist die einzige BaFin-regulierte Plattform in Deutschland. Sie bietet Anlegern einen Überblick über Immobilienprojekte, in die sie einfach, transparent und gebührenfrei investieren können. Dabei profitieren Investoren von zwei sich ergänzenden Produktkategorien: Zum einen können sie sich kurzfristig und festverzinst an renditestarken und geprüften Immobilienprojekten beteiligen – hier errichten Projektentwickler z. B. neue Wohngebäude oder sanieren Gewerbeobjekte über eine bestimmte Laufzeit. Und zum anderen, was eine echte Innovation ist, können sich Anleger direkt an ausgewählten Bestandsimmobilien beteiligen (so wie ein Eigentümer) – hierbei erhalten sie quartalsweise Ausschüttungen aus den Mietüberschüssen und sind zusätzlich am Immobilienwert beteiligt. An dieser zweiten Produktkategorie „Exporo Bestand“ äußern auch Stiftungen immer mehr Interesse.

Wie gelingt die Digitalisierung von Bestandsimmobilien und was sind die Vorteile aus Sicht von Stiftungen?

Seit Langem wurde bei Exporo überlegt, wie „digitales Immobilieneigentum“ für Investoren geschaffen werden kann. Ziel war es, die Vorteile von Eigentum (z. B. ein planbarer Miet-Cashflow mit vollkommen transparenter Kostenstruktur) optimal auszuschöpfen und zugleich mögliche Nachteile (z. B. ein hoher Verwaltungsaufwand oder zeitliche Belastungen durch das Beauftragen von Handwerkern) durch professionelles Asset-Management für Investoren zu übernehmen. Aber damit noch nicht genug: Außerdem sollte erreicht werden, dass das Ganze digital, mit Grundbucheintrag und liquide mit WKN ausgestaltet ist. Über Bruchteilseigentum ließ sich dieses Problem nicht lösen, denn da gab es allein schon mit dem Grundbucheintrag eine logistische und auch kostenmäßige Herausforderung, die nicht vorteilhaft für Investoren war. Die Lösung von Exporo ist am Ende recht einfach: Die Bestandsobjekte kommen in eine jeweils eigene Exporo-Zielgesellschaft, deren einziger Zweck das Halten der Immobilie ist. Der Fremdkapitalanteil (bis zu 50 %) kommt von einer Bank, das Eigenkapital wird über eine Anleihe refinanziert, die Anleger ab 1.000 Euro digital zeichnen können. Der Cashflow ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Betriebskosten. Die Anleihe ist grundbuchlich für alle Investoren über einen Treuhänder besichert, die Kostenstruktur vollkommen transparent, der Investitionsprozess ohne Medienbruch komplett digital (ohne Maximalbegrenzung der Anlagesumme), es gibt eine WKN und die Anleihe ist über den Exporo-Zweitmarkt handelbar. Nebenbei erzielt der Investor Einkünfte aus Kapitalvermögen statt aus Vermietung und Verpachtung – ein weiterer „positiver Nebeneffekt“. Zudem setzt Exporo auch individuelle Anlagelösungen für professionelle Investoren um.

 

Die Vorteile digitaler Immobilieninvestments für Stiftungen:

 

  • Risikostreuung

  • Mietüberschüsse

  • Wertstabilität

  • Kostenvorteile

  • Transparenz

  • Individualität

  • einfache Administration

  • laufender, ordentlicher Ertrag von im Schnitt 4,5 % p. a.

  • zusätzlicher weiterer Ertrag bei Veräußerung aus Tilgung sowie Wertsteigerung von

       ca. 1,5 % bis 2,0 % p. a.

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Wir möchten mit unseren Netzwerk-Mitgliedern und strategischen Partnern eine Zusammenarbeit für die Zukunft gestalten, um gemeinsam Nutzen aus den Marktgegebenheiten zu ziehen und effektiver auf Kundenwünsche wie auch auf regulatorische Anforderungen reagieren zu können.

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